平罗县住房和城乡建设局、大武口区综合执法局、惠农区综合执法局，各有关单位：

按照《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规规定，结合我市实际，制定了《石嘴山市物业管理委员会组建运行办法》，现印发给你们，请认真执行。

                                               石嘴山市住房和城乡建设局

                                                2024年7月4日

石嘴山市物业管理委员会组建运行办法

第一条  为推进和规范全市物业管理委员会组建、管理等工作，按照《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于本市行政区域内物业管理委员会的组建、运行、管理和监督工作。

第三条  物业管理委员会依照《石嘴山市物业管理条例》承担相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

成立业主大会但是尚未成立业主委员会的，物业管理委员会按照《石嘴山市物业管理条例》第二十二条的规定组织业主共同决定相关事项，并组织执行业主大会的决定。

未成立业主大会的，物业管理委员会按照《石嘴山市物业管理条例》第二十二条的规定组织业主共同决定相关事项，并临时代行第二十九条规定的业主委员会职责。

第四条  市住房城乡建设主管部门负责建立健全全市物业管理委员会工作办法及指导监督制度。

县（区）物业管理行政主管部门负责对街道办事处（乡镇人民政府）组建和运行物业管理委员会工作进行具体指导，并对物业管理委员会工作开展培训，同级社会工作部门依据工作职责配合做好相关工作。

街道办事处（乡镇人民政府）负责组建本辖区内物业管理委员会，指导、监督物业管理委员会依法履行职责。

居（村）民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）做好相关工作。

第五条 坚持党建引领，推动在物业管理委员会中建立党组织。充分发挥业主中的中国共产党党员、人大代表、政协委员等在基层治理中的带头作用，引导、鼓励和支持其通过法定程序积极参选物业管理委员会。健全完善党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调联动机制，组织社区居民积极参与，共同建设美好家园。

第六条  一个物业管理区域组建一个物业管理委员会，业主户数较少的老旧小区、独栋楼可就近合并组建物业管理委员会。

除业主自行管理外，物业管理区域内符合下列情形之一的，街道办事处（乡镇人民政府）应当依法组建物业管理委员会：

（一）未达到成立业主大会条件的；

（二）达到成立业主大会条件但未能自行成立，经街道办事处（乡镇人民政府）组织仍未能成立的；

（三）未能选举产生业主委员会或者业主委员会未完成换届选举，经街道办事处（乡镇人民政府）组织仍未能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的；

符合物业管理委员会组建条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当自拟组建物业管理委员会事项公告公示之日起30个工作日内，组建成立物业管理委员会。

第七条  物业管理委员会由业主代表和街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会的代表等5人以上单数组成，可邀请辖区派出所、综合执法等部门代表参加，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。注重提高委员中的中国共产党党员比例，一般不低于百分之五十。

第八条  符合物业管理委员会组建条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当根据本办法的规定确定业主代表报名、推荐、资格审查等事项。

业主担任物业管理委员会委员的, 应当符合下列条件：

（一）拥护中国共产党的领导，遵纪守法；

（二）身体健康，具有完全民事行为能力；

（三）热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力并具备必要的工作时间；

（四）未被列为失信被执行人；

（五）本人、配偶及其直系亲属与本物业管理区域内服务的物业服务人无直接的利益关系；

（六）遵守业主公约或者管理规约、业主大会议事规则，积极履行业主义务；

（七）未有法律法规规定的物业管理区域内禁止行为；

（八）未有法律法规规定的其他不宜担任物业管理委员会委员的情形。

物业管理委员会委员应当书面承诺符合前款规定的条件，并全面履行工作职责，诚实守信，不得以权谋私、失职失责。

第九条  符合组建条件的，街道办事处（乡镇人民政府）就物业管理区域拟组建物业管理委员会事项进行公告，自公告之日起30日内，组建成立物业管理委员会。公告中明确物业管理委员会委员的人选要求、报名方式、起始日期等。

公告应当在物业管理区域内显著位置至少两处公示。物业管理区域显著位置是指公告栏、小区出入口、单元门厅、物业服务场所等。公示期限不得少于7日。

第十条  物业管理委员会委员人选通过下列方式产生：

（一）社区（村）“两委”委员、社区工作者，由社区（村）党组织、居（村）民委员会负责推荐；

（二）业主代表由居（村）民委员会负责组织小区业主联名推荐或者业主自荐，联名业主人数应当不少于10名，并经被推荐人选本人签字同意；业主自荐应当征得不少于10名其他业主签字同意，一名业主只能推选一名业主代表；

（三）房屋总建筑面积5万平方米以上（含5万平方米）的物业管理区域，居（村）民委员会可划分若干区域组织业主联名推荐或者业主自荐，联名业主人数或者业主自荐同意人数应符合前款规定。

一个物业管理区域内业主不足200户的，联名推荐业主代表的联名人数和业主自荐征得业主同意的人数，由街道办事处（乡镇人民政府）根据实际情况确定。

第十一条  组建物业管理委员会公告公示截止日后5个工作日内，街道办事处（乡镇人民政府）组织居（村）民委员会根据人选自荐、推荐情况，确定物业管理委员会委员名单。街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会委员根据其推荐人选直接确定；业主委员根据联名业主人数或者业主自荐同意人数多少的排序情况，依次确定，满额为止。自荐的业主同意人数相同的，按报名时间先后确定。

物业管理委员会主任由街道办事处（乡镇人民政府）或者居（村）民委员会的代表担任，副主任由物业管理委员会在业主委员中选举产生，或由居（村）民委员会指定一名业主代表担任。

第十二条 物业管理委员会委员名单确定后，街道办事处（乡镇人民政府）应当将委员姓名、职业、住址等在物业管理区域内显著位置至少两处公示。公示期限不得少于7日。如有异议的，应书面向街道办事处（乡镇人民政府）提出，街道办事处（乡镇人民政府）应当在5个工作日内完成核查，并将核查结果在物业管理区域内显著位置公示5个工作日。

公示期满无异议或者经核查异议不成立的，物业管理委员会自公示期满之日或者核查结果公示之日起正式成立。街道办事处（乡镇人民政府）应当自物业管理委员会成立之日起10个工作日内将委员名单在物业管理区域内显著位置公布。街道办事处（乡镇人民政府）应当在物业管理委员会委员名单公示期满之日或者核查结果公示期满之日起5个工作日内出具《物业管理委员会备案证明》，并将组建公告、组建情况公示、承诺书、物业管理委员会备案证明等材料，抄送所在县（区）物业管理行政主管部门。

第十三条  物业管理委员会持街道办事处（乡镇人民政府）出具的备案证明和印章刻制证明，申请刻制物业管理委员会印章。印章印文中应当包含名称和届别。物业管理委员会应当建立印章管理制度，并指定专人保管。使用物业管理委员会印章，应当依据物业管理委员会会议决定。

第十四条  物业管理委员会负责组织业主共同决定物业管理事项，接受街道办事处（乡镇人民政府）、社区党组织、居（村）民委员会的指导和监督，接受业主监督。组织业行使下列职责：

（一）新交付物业项目尚未达到成立业主大会条件的，组织业主监督前期物业服务合同的履行，监督临时管理规约的执行，调解物业管理中的纠纷等；

（二）新交付物业项目达到成立业主大会条件的，推动业主按规定成立业主大会、选举产生业主委员会；

（三）物业项目已具备召开首次业主大会会议条件，但是未能成立业主大会的，组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项，并临时代为履行业主委员会的职责；

（四）业主委员会任期届满无法完成换届选举的，在新一届业主委员会选举完成前，临时代为履行业主委员会的职责；

（五）业主委员会在任期内终止需要重新选举的，依据规定组织业主召开业主大会会议，重新选举产生业主委员会，并在重新选举期间，临时代为履行业主委员会的职责；

（六）可以委托第三方评估机构对物业服务人履约情况开展评估。

组织业主共同决定可以采用书面形式、电子投票系统或者其他法定形式进行。

第十五条  物业管理委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照议事规则的规定召开，原则上至少每两个月召开一次。经物业管理委员会主任或者物业管理委员会三分之一以上委员提议，可以召开物业管理委员会临时会议。

物业管理委员会应当在会议召开5个工作日前，将会议的时间、地点、形式、议题、议程等内容进行公示，并征求所在地街道办事处（乡镇人民政府）、社区党组织意见。

物业管理委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集和主持。物业管理委员会会议应当有过半数委员且过半数业主代表委员参加。业主代表委员不能委托代理人参加会议。物业管理委员会全体委员有同等表决权。

物业管理委员会作出的决定，应当有参会委员的签字确认。会议结束后3个工作日内，物业管理委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理区域内显著位置公示10个工作日以上。物业管理委员会应当制作会议记录并妥善保管。

第十六条  物业管理委员会委员有下列情形之一的，委员资 格应当终止：

（一）以书面形式向物业管理委员会提出辞职的；

（二）业主代表不再是本物业管理区域内业主的；

（三）街道办事处（乡镇人民政府）或居（村）民委员会代表因工作岗位调整，不能继续担任的；

（四）虽未提出辞职但因健康等原因无法继续履行职责的；

（五）拒不召集、拒不参加或者阻挠召开物业管理委员会会议的；

（六）违反物业管理委员会成员书面承诺的；

（七）一年内累计缺席物业管理委员会会议总次数一半以上的；

（八）存在严重失信行为，被记入严重失信行为人记录的；

（九）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

属于前款第一项、第二项、第三项情形的，其委员资格自情形发生之日起自然终止；属于前款第四项、第五项、第六项、第七项、第八项情形的，由过半数的物业管理委员会委员同意后，终止其委员资格；属于前款第九项情形的，按照相关规定处理。

委员资格终止，物业管理委员会应当在物业管理区域显著位置进行公示。

物业管理委员会委员应当自资格终止之日起三个工作日内将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料，印章及其他属于全体业主所有的财务移交给物业管理委员会。

第十七条  物业管理委员会委员发生缺额的，由街道办事处（乡镇人民政府）按照本办法第十条有关规定及时补充。

第十八条  物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处（乡镇人民政府）进行审计、考核，并重新组建物业管理委员会。

第十九条  物业管理委员会自业主大会依法选举产生业主委员会之日起停止履行职责，并与业主委员会办理移交手续，经业主大会同意后可履行物业管理监督委员会职责，负责监督业主委员会职责履行情况和物业服务质量等，物业管理监督委员会委员不得兼任业主委员会委员。

经业主大会同意，物业管理监督委员会履行以下职责：

（一）审查监督业主委员会的工作情况及年度工作计划、业主大会收支情况报告及收支预决算；

（二）查阅业主委员会财务账簿及其他会计资料，发现业主委员会财务活动情况异常，可以进行调查，并提请街道办事处（乡镇人民政府）进行审计；

（三）监督业主委员会执行业主大会决定和决议的情况；对业主委员会侵害全体业主共同利益的行为，要求业主委员会予以纠正；列席业主委员会会议；

（四）监督物业管理区域维修资金、公共收益使用情况；

（五）监督物业管理企业履约情况及物业服务质量；

（六）业主大会同意的其他事项。

业主大会不同意转为物业管理监督委员会的，物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起自行解散，由街道办事处（乡镇人民政府）对业主委员会履职等情况进行监督。

 第二十条  因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在10日内解散物业管理委员会，收回物业管理委员会印章，并在物业管理区域内显著位置公示不少于7个工作日。

    依法选举产生业主委员会的，物业管理委员会应当在街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下完成下列工作：

    （一）对物业管理委员会履行代行职责期间的财务进行清算、审计；

（二）将会计资料、业主清册、会议纪要等档案资料以及其他属于业主大会所有的财务移交至业主委员会；

（三）将清算和移交情况在物业管理区域内显著位置公示不少于7个工作日。

街道办事处（乡镇人民政府）应当在物业管理委员会解散公示期满起5个工作日内出具解散通知书，同时抄送所在县（区）物业管理行政主管部门。

第二十一条  物业管理委员会应当依法履行职责。物业管理委员会作出的决定违反法律法规和规章的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

第二十二条  本办法由石嘴山市住房和城乡建设局负责解释。

第二十三条  本办法自印发之日起实施。

附件：1.物业管理委员会组建工作流程

2.关于XX物业管理区域组建物业管理委员会的公告

3.物业管理委员会委员人选自荐表

4.物业管理委员会委员人选社区推荐表

5.物业管理委员会委员人选联名推荐表

6.物业管理委员会委员书面承诺书

7.XX物业管理委员会组成人员情况公示

8.物业管理委员会备案表

附件1

物业管理委员会组建工作流程

一、公告：街道办事处（乡镇人民政府）公告拟组建物业管理委员会相关事项。

二、推荐人选：社区党组织推荐；居（村）民委员会推荐；业主自荐或者联名推荐等方式产生。

三、确定人选：街道办事处（乡镇人民政府）根据人选自荐、推荐情况，确定物业管理委员会委员名单。

四、公示：物业管理委员会委员姓名、职业、住址等应当在物业管理区域内显著位置公示。

五、备案：物业管理委员会成立后，街道办事处（乡镇人民政府）负责备案。并将物业管理委员备案情况抄送所在地县区物业管理行政主管部门。

附件2

关于XX物业管理区域

组建物业管理委员会的公告

为进一步提升小区物业管理能力，依照《石嘴山市物业管理条例》《石嘴山市物业管理委员会组建运行办法》，XXX街道办事处（乡镇人民政府）拟在XXX小区组件物业管理委员会，现将具体要求公告如下：

一、物业管理委员会组成及任期

物业管理委员会拟由居（村）民委员会代表、业主、物业使用人等5—9人单数组成。物业管理委员会主任由居（村）民委员会代表担任，副主任由居民委员会指定一名业主代表担任，任期3年。

二、任职条件

1.拥护中国共产党的领导，遵纪守法；

2.身体健康，具有完全民事行为能力；

3.热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力并具备必要的工作时间；

4.本人、配偶及其直系亲属与本物业管理区域内服务的物业服务人无直接的利益关系；

5.遵守业主公约或者管理规约、业主大会议事规则，积极履行业主义务；

6.未有法律法规规定的物业管理区域内禁止行为；

7.未有法律法规规定的其他不宜担任物业管理委员会委员的情形 。

鼓励和支持中共党员、人大代表、政协委员和社区志愿者积极参选物业管理委员会委员。

三、委员产生程序

 1.人选推荐

（1）社区党组织推荐；

（2）居（村）民委员会推荐；

（3）业主自荐或10人以上业主联名推荐。

 2.资格审核

街道办事处（乡镇人民政府）、社区党组织、居（村）民委员会对人选进行资格审核后确定名单。

 3.委员名单公示

在物业管理区域内显著位置对物业管理委员会委员名单进行公示，公示期不少于7日。

四、工作职责

物业管理委员会依照《石嘴山市物业管理条例》相关规定，组织业主共同决定物业管理事项，并推动物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

五、报名方式

1.报名材料

业主自荐人或被推荐人需提供本人身份证、房产证原件及复印件，并认真填写委员人选自荐表或联名推荐表（表格可到XXX社区领取）。

2.报名时间

XX年XX月XX日至XX月XX日9:00—17:30

3.报名地点及联系人

XXX社区居（村）民委员会（XXX具体地址）联系人：XXX电话：XXXXXX

             街道办事处（乡镇人民政府）（盖章）

             XX年XX月XX日  

注：被推荐人身份证明及相关证明材料附后。

附件5

物业管理委员会委员人选联名推荐表

附件6

物业管理委员会委员书面承诺书

本人依法当选为物业管理委员会委员，本人郑重承诺在履职期间严格遵守以下内容：

一、遵守《物业管理条例》《宁夏回族自治区物业管理条例》《石嘴山物业管理条例》等相关规定以及本小区《业主大会议事规则》《管理规约》等约定，模范履行业主义务。 

二、公正廉洁、责任心强，严格遵守物业管理委员会相关规章制度，充分尊重和落实好物业管理委员会的集体决定，正确履行好物业管理委员会委员的工作职责。

三、坚决维护全体业主的公共利益，不利用物业管理委员会委员的身份谋取私利，自觉接受小区全体业主的监督，主动接受街道（乡镇）社区党组织和居（村）民委员会的指导和监督。

四、如有违反相关法律法规和制度规定及上述承诺，主动提出辞去物业管理委员会工作，并承担法律责任。

承诺人姓名：

身份证号码：                              

承诺日期：

附件7

XXX物业管理委员会组成人员情况公示

XXX物业管理区域全体业主、物业使用人：

依据《石嘴山市物业管理条例》《石嘴山市物业管理委员会组建运行办法》的相关规定，石嘴山市XXX县（区）XXX街道办事处（乡镇人民政府）决定在XXX物业管理区域成立物业管理委员会。物业管理委员会依法依规履行相关职责，组织业主共同决定物业管理事项。

XXX物业管理委员会设委员X名，其中主任为XXX社区居民委员会代表XXX，副主任为本物业管理区域业主XXX。现将物业管理委员会组成人员情况公示如下：

主任    姓名，性别，职业，住址，产生方式

副主任  姓名，性别，职业，住址，产生方式

委员    姓名，性别，职业，住址，产生方式

委员    姓名，性别，职业，住址，产生方式

委员    姓名，性别，职业，住址，产生方式

……  …………

（住址具体到门牌号。产生方式指居（村）民委员会推荐，业主联名推荐或者业主自荐。）

公示期自XX年XX月XX日至XX年XX月XX日止（不少于7日），对上述物业管理委员会委员如有异议，请在公示期内以书面形式提交至XXX社区居民委员会。

            XXX街道办事处（乡镇人民政府）（盖章）

          XX年XX月XX日 

说明：本成立证明一式三份，由街道办事处（乡镇人民政府）、物业管理委员会、县（区）物业管理行政主管部门各留存一份。