为规范全市住宅小区物业服务人进驻及退出，做好物业服务项目管理的衔接工作，保障物业服务活动依法有序进行，维护广大业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《物业承接查验办法》等相关规定，结合我市实际，制定了《石嘴山市住宅小区物业服务人进驻及退出管理办法（征求意见稿）》，现将全文向社会公布，公开征求公众意见，期望社会公众和有关单位积极发表修改意见和建议。现将有关事宜公告如下：

1.欢迎公众和有关单位提出修改意见和建议；

2.公示时间：2025年1月21日至2025年2月20日；

3.有关意见建议，请以信函邮寄或电子邮件形式，于2025年2月20日18:00前反馈至石嘴山市住房和城乡建设局房地产管理科。

联系人：周鹏、张仕明  联系电话：2097838  

邮箱：wuyelb@163.com

地址：石嘴山市大武口区世纪大道与淮河路东南角市民防局大楼（市公安局南大门对面）

附件：石嘴山市住宅小区物业服务人进驻及退出管理办法（征求意见稿）

                  石嘴山市住房和城乡建设局

                  2025年1月21日

附件

石嘴山市住宅小区物业服务人进驻及退出管理办法

（征求意见稿）

第一章  总   则

第一条  为规范住宅小区物业服务项目承接和退管行为，维护业主和物业服务人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《物业承接查验办法》等相关规定，结合我市实际，制定本管理办法。

第二条  本市范围内建设单位、业主大会选聘、续聘、解聘物业服务人，物业服务人进驻及退出住宅小区项目管理的活动，适用本指导意见。

第三条  物业服务人进驻及退出项目服务应当本着维护社会稳定，保障业主、物业使用人基本生活秩序，依法有序、平稳过渡的原则进行。

第四条  市住建局负责全市住宅小区物业服务项目进驻及退出管理的政策制定、业务指导工作。

各县（区）物业主管部门负责本辖区内住宅小区物业服务项目进驻和退出管理活动的业务指导和监督。

各街道办事处（乡镇人民政府）负责监督指导业主大会和业主委员会（物业管理委员会）解聘、选聘物业服务人，牵头召开物业管理相关会议，解决物业服务人进驻及退出小区过程中的争议和纠纷。

居（村）民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）做好与物业服务人进驻及退出小区有关工作。

第五条  建设单位应当维护购房人的合法权益，解决物业服务项目遗留问题，为物业服务工作顺利开展提供保证。

物业服务人应当坚持诚信经营的原则，严格履行合同约定、本指导意见规定的进驻及退出程序，做好物业服务的交接工作，保证住宅小区物业服务工作的延续性。

第六条  物业管理协会应当积极引导、协调物业服务人依法依规进驻及退出住宅小区物业服务项目。

第七条  业主大会和业主委员会（或物业管理委员会）应当从保持物业服务项目服务管理的稳定性和长远利益出发，不随意更换物业服务人，以保证业主的正常生活秩序。

第二章  进驻及退出

第八条  住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的（建筑规模3万平方米以下），经物业所在地的区、县人民政府物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业。

第九条  首次业主大会成立时，可以就是否续聘和解聘前期物业服务人进行表决。决定续聘的，业主委员会（物业管理委员会）应于业主大会决议生效30日内签订新的物业服务合同。

第十条  业主大会（物业服务人）决定解聘、续聘或选聘物业服务合同的，业主大会（物业服务人）应当按下列程序做好相关工作:

（一）业主委员会（物业管理委员会）决定解聘、续聘、选聘物业服务人或决定自主管理物业的，必须按照规定组织召开业主大会进行表决，否则决定无效。召开业主大会会议，应当于会议召开15日之前通知全体业主，并同时告知辖区居民委员会，听取居委会相关意见并接受街道办事处（乡镇人民政府）监督。业主大会决定解聘的，应当提前60日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。引导和鼓励业主大会通过公开招标方式选聘新的物业服务人。

（二）物业服务人因物业服务合同到期或其他原因要退出物业服务项目的，要在合同到期或退出物业服务项目90日前将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知业主、业主委员会（物业管理委员会），并同时告知物业所在地县（区）物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会。

（三）业主、业主委员会（物业管理委员会）应于签订退出协议之日起做好选聘新物业服务人或自行管理的准备工作。

（四）居（村）民委员会接到业主、业主委员会（物业管理委员会）或物业服务人报告后应当及时到物业项目听取业主、业主委员会（物业管理委员会）及物业服务人的意见，做好协调沟通工作，指导业主、业主大会选聘物业服务人。

业主大会会议可以采用以下表决方式:

（一）现场集中开会讨论表决;

（二）书面征求意见表决;

（三）鼓励利用网络平台、移动通讯端等形式表决。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。表决结果由业主委员会（物业管理委员会）在物业区域内公示7日，业主委员会（物业管理委员会）、居（村）民委员会可以聘请公证机构对表决过程和结果进行公证。

第十一条  有下列情形之一的，物业服务人应退出住宅小区，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决，阶段性工作未完成为由拒绝退出:

（一）前期物业服务期间，开发建设单位按照约定的解除合同条件要求提前解约，按程序选聘新的前期物业服务人，且与新聘物业服务人签订的前期物业服务合同生效;

（二）前期物业服务合同期限未满或未明确具体期限，业主大会依法依规作出决定解聘原物业服务人，已选聘新的物业服务人签订的物业服务合同生效;

（三）物业服务合同（含前期）期限届满，业主大会依法生效的表决决定不再续约，并选聘新的物业服务人，签订的物业服务合同生效;

（四）物业服务人因破产或营业执照注销，致使不能继续履行合同义务的;

（五）依法应退出的其他情形。

第十二条  业主委员会（物业管理委员会）或者居（村）民委员未经业主大会同意，擅自作出解聘和重新选聘物业服务人决定的，物业所在地的县（区）物业主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府），应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。当事人一方对提前解除物业服务合同行为有争议的，双方应依据物业服务合同约定协商解决。如协商不成，可申请物业项目所在地街道办事处（乡镇人民政府）、县（区）物业主管部门调解，也可以直接向人民法院起诉或按合同约定申请仲裁。

    第十三条  物业服务人擅自退出住宅小区，物业服务“空档”期内，应由全体业主共同承担管理义务，街道办事处（乡镇人民政府）应会同辖区物业主管部门将有关情况书面报告县（区）人民政府对“弃管”小区实行临时托管，组织社区居委会以及城市管理、供水、供电、供气等部门做好秩序维护、清扫保洁、垃圾清运等基本服务工作，维护住宅小区的正常生活秩序，并按照下列程序做好临时过渡工作：

（一）成立业主大会和业主委员会的，街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会应积极指导、督促业主委员会及时组织召开业主大会，选聘新物业服务人或由业主自行管理物业。

（二）尚未成立业主大会和业主委员会的，街道办事处（乡镇人民政府）依法组织和指导小区业主成立业主大会、选举业主委员会、选聘新的物业服务人。

（三）未能选举产生业主委员会或者业主委员会未完成换届

选举的，街道办事处（乡镇人民政府）应当依法组建物业管理委员会，选聘新的物业服务人。

对小区进行临时托管直至选聘新的物业服务人进驻前，所发生的实际费用由业主承担，各专业经营单位自行收取，也可以委托社区居委会代为收取，业主委员会应配合做好收费工作。

第三章  交接工作

第十四条    建设单位应当在物业交付使用20日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

业主委员会（物业管理委员会）应当在原有物业移交前20日，与受托物业服务人办理承接验收手续，移交物业共用部位、共用设施、共用设备、物业管理用房以及相关资料。

尚未成立业主大会的由街道办事处（镇人民政府）组织原有物业的产权人（或产权人代表）或由物业管理委员会按前述规定负责办理承接验收有关手续。

第十五条    新建物业承接验收时应移交下列资料：

（一）物业规划批准资料、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、景观、绿化、水系、地下停车库、配套设施、地下管网竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养技术资料；

（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）业主名册和物业清单；

（六）临时管理规约；

（七）物业服务用房及物业管理所必需的相关资料;

（八）法律、法规规定的和物业服务所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第十六条    原有物业承接验收时应移交下列资料：

（一）第十五条除第（六）项以外的全部内容；

（二）管理规约；

（三）物业档案资料，包括反映物业实际情况的图纸资料和技术档案资料，有关设施设备的使用说明、运行情况记录等技术资料；

（四）物业服务收费资料,公共能耗分摊办法及收支情况资料，利用物业共用部位、共用设施、共用设备等所得收益的明细账目和收支情况；

（五）由业主缴纳、物业企业代收的水电费和公用水电费的记载资料；

（六）物业服务区域内共用设施、共用设备维保协议；

（七）与物业管理和物业经营相关的合同及资料;

（八）承接项目时接收的以及管理过程中产生的其他资料；

（九）物业管理需要的其他资料。

第十七条    承接验收的所有资料归物业管理区域内全体业主所有，并由业主委员会（物业管理委员会）管理；前期物业管理期间以及业主委员会（物业管理委员会）暂不具备保管条件的由承接该项目的物业服务人暂管。

物业服务合同终止时，原物业服务人应当向业主委员会（物业管理委员会）办理物业管理资料和物业服务用房的移交手续。新受托物业服务人应当向业主委员会（物业管理委员会）办理物业管理资料的领用手续。

第十八条    实行酬金制收费方式的物业管理项目业主委员会（物业管理委员会）对原物业服务人提供的账目有异议的，可聘请专业审计机构进行财务审计，审计费用可从属于业主所有经营性收益中支出，业主委员会（物业管理委员会）应向业主公布审计结果及审计费用。原物业服务人应当积极配合作好审计工作。

实行包干制收费方式的物业管理项目，业主委员会（物业管理委员会）对原物业服务人提供的代收代交、公共收益账目有异议的也可以按照上款的规定进行财务审计。

第十九条  业主、业主委员会（物业管理委员会）和新旧物业服务人的交接工作应当依法进行。原物业服务人不得以任何理由拒绝或不配合办理交接和履行退出义务。原物业服务人应当按照合同约定和业主大会会议的决定做好退出物业项目的相关工作。

第二十条  物业服务人在收到解聘决定或书面告知30日内，就交接内容、方式、时间、责任界限及债权债务结算方式与业主委员会（物业管理委员会）平等协商，签订退管协议，并妥善处理好历史遗留问题。原物业服务人应当在物业服务终止之日起7个工作日内退出物业服务区域，将物业用房、相关设施设备、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会（物业管理委员会）、决定自行管理的业主或者其指定人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。对交接工作有异议的，协商不成的应通过司法途径解决。

第二十一条  原物业服务人在征得业主委员会（物业管理委员会）同意后，可向合法选聘的新物业服务人直接办理移交手续，并由业主、业主委员会（物业管理委员会）监督确认。交接日当天，街道办事处（乡镇人民政府）及居（村）民委员会应当派员参加移交手续。

第二十二条  业主、业主委员会（物业管理委员会）在物业服务人退出物业项目管理阶段不依法履行职责，无法选聘、解聘物业服务人的，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召集物业管理相关会议进行协调解决。

第二十三条  新物业服务人应当自物业服务合同签订之日起30日内，到物业所在地县（区）物业主管部门办理相关登记手续。

第四章  责  任

第二十四条  业主大会或者业主委员会（物业管理委员会）作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。业主委员会（物业管理委员会）超越职权作出决定或指使、强迫物业服务人强行进驻的，致使住宅小区无法正常承接或退管，由签字同意该决定或指使、强迫的人员承担相应的法律责任，造成经济损失的还应承担相应的民事赔偿责任；构成犯罪的依法追究刑事责任。

第二十五条  物业服务人不按规定履行退出义务、办理交接、移交手续的，按照相关规定予以处罚。原物业服务人逾期拒不退出物业项目管理的，业主、业主委员会（物业管理委员会）可依法通过司法程序，可持生效的胜诉判决书请求人民法院强制执行。

第二十六条  新物业服务人违法违规进驻物业项目管理的，物业项目所在地的住房和城乡建设行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）责令限期撤出。逾期拒不撤出的，记入企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公布。

  因物业项目规模较小，导致物业服务人退出服务的项目，由所在地社区和街道办事处（乡镇人民政府），从实际出发，本着规模经营、方便管理、降低成本、提高服务质量的原则，积极创造条件推动相邻项目整合，扩大物业项目规模。

第二十七条  物业服务人不按本办法规定程序退出的，作为企业不良行为记入企业信用档案并向社会公示。

第二十八条  本办法由石嘴山市住房和城乡建设局负责解释。

第二十九条  本办法自公布之日起施行。