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市人民政府办公室关于印发《石嘴山市国有建设用地使用权转让 出租抵押二级市场管理办法》的通知

索引号 640201001/2021-00007 文号 石政办发﹝2020﹞72号 生成日期 2021年01月14日
公开方式 主动公开 所属机构 石嘴山市政府办 责任部门 石嘴山市政府办

各县区,市直相关部门,市属相关企事业单位:

《石嘴山市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》已经市委和政府研究同意,现印发给你们,请结合实际认真贯彻落实。

石嘴山市人民政府办公室

2020年12月31日

(此件公开发布)

石嘴山市国有建设用地使用权

转让 出租 抵押二级市场管理办法

第一章 总 则

第一条  为进一步规范国有建设用地使用权二级市场秩序,加强市场监管,优化土地资源配置,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》《中华人民共和国城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例》和《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)、《宁夏回族自治区人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》(宁政办规发〔2020〕7号),结合实际,制定本办法。

第二条  本市市辖区内的国有建设用地使用权转让、出租、抵押管理适用本办法。建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权,重点针对土地交易及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及房地产交易的,应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。

第二章 国有建设用地使用权转让

第三条  本办法所称建设用地使用权转让,是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括:买卖、交换、赠与、出资及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并、分立等形式涉及的建设用地使用权转移。涉地股权转让时土地使用权人发生转移的,也属于建设用地使用权转让。

第四条  国有建设用地使用权转让的土地使用权人应当按照《国有建设用地使用权出让合同》(以下简称《出让合同》)约定或《国有建设用地划拨决定书》(以下简称《划拨决定书》)规定的期限和条件投资开发利用土地,且已取得《国有土地使用权证》或《不动产权证书》。国有建设用地使用权转让应符合下列条件:

(一)转让的国有建设用地使用权涉及在建项目的,已投资额应完成总投资额的25%以上,或者已开发土地面积达到应开发土地总面积的三分之一以上;

(二)转让的建设用地使用权涉及共有房地产的,须经其他共有人书面同意,其他共有人在同等条件下享有优先权;

(三)转让的建设用地使用权涉及司法查封的,应由相关司法部门书面同意解封;

(四)转让的建设用地使用权设定抵押权的,应当先行注销抵押登记。

第五条  国有建设用地使用权可以整宗转让,也可以分割转让。拟分割转让的建设用地应当权属明确,具备独立分宗的条件,涉及公共配套设施建设和使用的,转让双方在合同中明确权利和义务。分割后应保障双方通行等其他权利,不影响生产、经营和独立使用功能。

第六条 国有建设用地使用权转让后,原出让合同、划拨决定书和相关文件中所载明的权利、义务随之转移。

第七条  转让方和受让方应当如实申报转让价格,不得瞒报或不如实申报建设用地使用权转让价格,申报价格比基准地价或标定地价低20%以上的,市人民政府可行使优先购买权。

第八条 以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让,应报市人民政府或有批准权的机关依法批准后方可办理土地使用权转让手续。

(一)划拨用地转让后符合《划拨用地目录》的,可继续按划拨方式用地,自然资源部门报市人民政府或有批准权的机关依法批准后,办理不动产转移登记;

(二)划拨用地转让后不符合《划拨用地目录》需转为有偿使用的,或受让人申请变更为有偿使用的,自然资源部门应当受理审核,对符合转让条件的,应结合宗地的具体情况制定《国有建设用地使用权出让方案》,对土地出让价格、土地用途、使用年限等进行明确,报市人民政府批准后与受让方签订《出让合同》,由受让方补缴土地出让价款后,办理不动产转移登记。

第九条  以出让方式取得的国有建设用地使用权转让,在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下自由交易,原《出让合同》对转让条件另有约定的,从其约定。出让用地使用权转让后,受让方按原土地用途、使用年限及《出让合同》约定进行开发建设,土地使用年限为原《出让合同》规定的剩余年限。

第十条  以作价出资(入股)方式取得的国有建设用地使用权转让,参照以出让方式取得的建设用地使用权转让规定,不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准;转让后,可以继续以出资(入股)方式使用土地,也可以补缴建设用地出让价款,将土地使用权性质变更为出让方式。

第十一条  以授权经营方式取得国有建设用地使用权的,经被授权企业同意,可在本集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让,不需要缴纳土地出让价款。向本集团以外的单位或个人转让时,自然资源部门结合宗地的具体情况制定《国有建设用地使用权出让方案》,对土地出让价格、土地用途、使用年限等进行明确,报市人民政府批准后与受让方签订《出让合同》,由受让方补缴土地出让价款后,办理不动产转移登记。

第十二条  国有建设用地使用权转让时,原土地使用权出让年限未达到法定最高年限,因地上建筑物及其他附着物所有权依法转让导致土地使用权随之转让时,剩余土地使用年限不足1年或已超出原出让合同约定使用年限的,受让方可以申请续期,依据城市总体规划、土地利用总体规划,自然资源部门制定《国有建设用地使用年限续期方案》,报市人民政府批准后,与受让方签订《补充协议》,受让方按协议缴纳土地出让价款,延期年限不得超过法定的最高年限。

第十三条  房地产开发用地和其他经营性用地未完成开发投资总额的25%以上,或已开发土地面积未达到应开发土地面积三分之一以上的,土地使用权人申请转让的,经自然资源部门审核,可以预转让,但不可分割转让。

转让双方签订国有建设用地使用权转让协议后,受让人应到自然资源部门申请预告登记,受让人投资额度或土地开发面积达到要求时,办理正式不动产转移登记。预告登记时间自原土地使用权取得之日起不得超过2年,预告登记到期后,受让人未申请不动产转移登记或未达到建设用地使用权转让条件的,不予办理不动产转移登记,预告登记自动注销。

第十四条  达到转让条件的房地产开发用地,在不影响正常使用功能的前提下,开发企业可以申请对尚未开发建设的用地进行分割转让,并严格按原批准的规划开发建设。分割转让后剩余已建成的房地产经营用地经依法批准调整容积率的,应当重新核定土地出让价款,补交土地出让价款后办理不动产登记。

房地产开发和其他经营性用地使用权分割转让还需征求住建部门的意见。

已建成的其他经营性用地不允许单独进行分割转让,因地上建筑物分割转移的,土地使用权随之分割转让的除外。

已建成并经竣工验收的住宅小区用地不允许单独进行分割转让,因购买房产涉及土地使用权分割转让的除外。

第十五条 工业用地转让需征求所在辖区工业行政主管部门意见,位于工业开发区规划范围内的,还需征求园区管委会意见。

在2006年12月23日《全国工业用地出让最低价标准》发布实施前以出让方式取得的工业用地,用地批准文件或出让合同中明确因支持项目建设等原因而对土地出让金予以减免的,转让时需补缴原减免的土地出让金;用地批准文件或出让合同中未明确对土地出让金予以减免,原土地使用权人按约定足额支付土地出让金的,转让时不再缴纳土地出让金。《全国工业用地出让最低价标准》发布实施后,以出让方式取得的工业用地,在转让时应当严格按照工业用地出让最低价标准审核土地出让金缴纳情况。

第十六条  工业用地使用权转让后,受让人为提高土地利用率,在原用地范围内利用空闲土地新建厂房及附属设施增加建筑面积,或对原厂房进行翻建改造,不需要补缴土地出让价款,但须经园区管委会或所在辖区工业行政主管部门、发改部门同意,审批部门批准。

工业用地使用权转让后,受让人利用现有用地兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家、自治区、市支持的新产业、新业态建设项目的,经市人民政府批准,可继续按原用途和使用权类型使用,过渡期5年,过渡期满依法按新用途办理用地手续。

第十七条  达到转让条件的工业用地经园区管委会或所在辖区工业行政主管部门同意,允许对建设用地使用权进行分割转让。已建成的工业项目用地分割转让时,按照房地产权统一的原则办理分割转让手续,且转让后不得影响产业链延续和企业正常生产经营活动。项目配建的行政办公楼、生活服务设施等,不得单独分割转让,因司法处置涉及建设用地使用权转让的除外。

第十八条  因企业原因造成土地闲置满1年不足2年且已缴清土地闲置费的,或因除不可抗力以外的其它政府原因造成闲置的工业用地可以整体转让,也可以分割转让,但转让价格不得高于原土地使用权人取得土地使用权时的价格。

闲置工业用地转让后,受让人应当与自然资源部门签订补充协议并缴纳履约保证金。受让人未按补充协议约定开发并达到开发条件的,不得再次转让。造成土地再次闲置的,按《闲置土地处置办法》分类处置。

因企业原因造成土地闲置满2年的,应严格依法收回土地使用权,不得转让。

第十九条  工业用地使用权转让时,原土地使用权出让年限未达到法定最高年限,因地上建筑物及其他附着物所有权依法转让导致建设用地使用权随之转让时,剩余土地使用年限不足1年或已超出原出让合同约定使用年限的,受让方可以申请续期,经工信、发改、审批、园区管委会同意,由自然资源部门制定《国有建设用地使用年限续期方案》,报市人民政府批准后,与受让方签订《补充协议》,受让方按合同或协议缴纳土地出让价款。续期年限最长不超过20年,续期年限自原土地使用权到期之日起计算。

第二十条  各级财政、国资等国有资产管理部门进行国有资产处置时涉及建设用地使用权转让的,可以采取招标、拍卖、挂牌、协议等方式,也可以采取法律、法规、规章规定的其他方式。在处置前应取得各级自然资源部门出具的书面意见,并如实告知当事人。

第二十一条 对于司法处置涉及建设用地使用权转移的案件,司法部门事前应与自然资源部门进行沟通,自然资源部门应及时准确提供所涉及不动产的权利状况。

第二十二条  住建管理部门负责认定拟转让土地上的房屋剩余的使用年限,并确认房地产开发用地和其他经营性用地已完成的开发投资总额;园区管委会或所在辖区工业行政主管部门负责确认拟转让的工业用地已完成的开发投资总额;自然资源部门负责核定拟转让的国有建设用地的开发总面积、已开发面积。

第三章 国有建设用地使用权出租

第二十三条  国有建设用地使用权人出租建设用地使用权应当按照《出让合同》约定或《划拨决定书》规定的期限和条件投资开发利用土地,且取得《不动产权证书》。

(一)以被查封、抵押等形式限制房地产权利的,应当经相关司法机关或抵押权人书面同意;

(二)共有房地产所涉及建设用地使用权出租的,应当征得其他共有人书面同意;

(三)机关事业单位和国有企业等涉及建设用地出租的,应当报经财政部门或国有资产管理部门同意。

第二十四条 国有建设用地使用权可以整体出租,也可以分割出租。租赁双方应当按照自然资源部门的有关要求签订租赁合同,明确双方的责任和义务。

第二十五条  国有建设用地使用权出租实行登记制度。国有划拨建设用地使用权出租期限超过6个月的,出租人应当在15个工作日内向自然资源部门申请办理登记手续。

第二十六条  国有建设用地使用权出租后,原《出让合同》、《划拨决定书》或《租赁合同》约定的权利和义务由建设用地使用权人继续履行,承租人不得擅自改变土地用途、增加容积率;房地产开发用地、经营性用地不得单独以建设用地使用权出租。

第二十七条  以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的,符合法律法规和出让合同相关约定的,需按有关程序办理国有建设用地使用权出租登记手续,不需要缴纳土地出租收益。

第二十八条  以划拨方式取得国有建设用地使用权出租的需要缴纳土地出租收益,但不包含住宅(个人)的分套出租。自然资源部门负责核算出租面积、租金中包含的土地收益并通知出租人,出租人足额上缴土地收益、办理土地出租登记手续后方可出租。划拨建设用地使用权的承租人不得在该宗地上进行新建、翻建、扩建,但因公共利益需要新建构(建)筑物的除外。

第二十九条  租金中所含土地收益应在办理租赁登记时缴纳。租期在1年(含1年)以上的,出租收益按年计缴;租期不足1年的,出租收益一次性缴清。机关事业单位出租划拨建设用地使用权的,由出租方按照自然资源部门核算的出租收益标准,分别收取划拨土地出租收益和房屋等固定资产租金,并按“收支两条线”规定缴入国库。企业上缴的土地出租收益,由企业直接缴入国库。

第三十条  自然资源、国资、财政部门根据土地用途、现行基准地价与银行存款基准利率确定划拨建设用地使用权出租收益缴纳标准,报经市人民政府批准后执行。每3年定期更新和发布土地出租收益标准。

第三十一条  工业用地经园区管委会或所在辖区的工业行政主管部门同意后方可出租。工业用地出租后,经出租人、园区管委会或所在辖区工业行政主管部门同意,承租人为提高土地利用率,在租赁土地上利用空闲土地新建厂房及附属设施增加建筑面积,或对原厂房进行翻建改造,不需要补缴土地出让价款。新建或扩建改造厂房经审批部门批准,办理规划及建设手续,相关手续不超过租赁期限,但租赁双方应当事先按照房地产权统一的原则明确租赁期满后新建、扩建改造建筑物的处置方式。

第三十二条 各级自然资源、国资、住建、财政、税务等相关部门要加强协作,建立划拨土地使用权出租的巡查、举报和查处机制。

第四章 国有建设用地使用权抵押

第三十三条  依法取得国有建设用地使用权,按照《出让合同》约定或《划拨决定书》规定进行开发建设,并取得《不动产权证书》的国有建设用地使用权方可设定抵押权。

以划拨方式取得国有建设用地使用权应当连同该宗地上的建筑物一并设定抵押权;

营利性的养老、教育、文化、卫生等社会领域的企业(个人)以有偿方式取得的建设用地使用权、设施等财产可以设定抵押权。

第三十四条 自然人、企业法人均可作为抵押权人申请以建设用地使用权办理不动产抵押相关手续,涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。

第三十五条  国有建设用地使用权设定抵押权时,该宗地上建筑物、其他附着物所有权及在建工程应同时抵押。单独以国有建设用地使用权设定抵押登记的或在建工程办理抵押登记的,工程竣工后,不动产权利人应当申请将国有建设用地使用权抵押登记转为不动产抵押登记。

第三十六条 国有建设用地使用权连同地上建筑物、其他附着物抵押时,要在合同中分别对建设用地使用权价值和地上建筑物、其他附着物的价值予以明确。

(一)以划拨方式取得建设用地使用权应当连同地上建筑物一并设定抵押权,土地抵押价值应根据第三方评估机构确定的划拨建设用地使用权权益价格设定,划拨土地抵押权实现时应当优先缴纳土地出让价款;

(二)以出让方式取得国有建设用地使用权依法进行抵押的,土地抵押价值原则上不得超过现行的基准地价、工业用地最低限价或建设用地使用权人取得土地使用权时支付的出让价款。

第三十七条  国有建设用地使用权根据其价值可多次设定抵押权,总抵押金额不得超过现行的基准地价、工业用地最低限价或国有建设用地使用权人取得土地使用权时支付的出让价款。同一宗建设用地使用权多次抵押的,以抵押登记申请先后顺序为抵押权人办理抵押登记。

第三十八条  国有建设用地使用权抵押根据土地用途和开发程度设定抵押期限,抵押到期后,未按《出让合同》约定进行开发建设,或被认定为闲置土地的,不得再次抵押。

(一)已竣工的建设用地使用权连同其地上建筑物、附着物一并抵押的,抵押期限由抵押双方协商确定;

(二)正在建设的工业用地和其他经营性用地使用权抵押期限,原则上不得超过5年;正在建设的房地产开发用地使用权抵押期限,原则上不得超过2年,自办理抵押登记之日起计算;

(三)抵押人取得国有建设用地使用权后尚未开工建设但不满1年的,设定抵押权原则上不得超过2年;土地闲置1年以上但不满2年且已缴清土地闲置费的,设定抵押权原则不得超过1年,自办理抵押登记之日起计算。

第五章 国有建设用地使用权二级市场建设

第三十九条 市自然资源局负责开发建设覆盖全市的线上交易市场。

线上交易市场对内设立交易管理系统,提供网上权属信息比对、土地他项权利查询等内部审核服务功能;对外提供土地供求信息收集发布、网上公开交易事项办理、成交结果信息公示等服务。

第四十条  土地二级市场交易按照“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的流程进行交易。交易各方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息,可自行协商交易,也可委托土地二级市场交易平台公开交易。

第四十一条  自然资源部门应当健全土地二级市场动态监测监管制度,完善监测监管信息系统。落实公示地价体系,定期更新和发布基准地价或标定地价;完善土地二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制,防止交易价格异常波动,维护市场平稳运行。

第四十二条  各级政府和相关部门应加强协作,落实相关责任,强化沟通衔接,实现信息共享,形成集自然资源、发改、财政、住建、国资、金融、审批、工信、市场监管、税务等部门为一体的诚信体系。对交易活动中交易双方、中介机构不遵守土地二级市场交易制度、扰乱市场交易秩序等违规交易行为,自然资源部门要责令终止交易行为并进行查处,将违法违规及处罚信息归集,在国家企业信用信息公示系统(宁夏)进行公示,启动失信企业协同监管和联合惩戒机制,推进土地市场信用体系共建共治共享。

第四十三条 严格责任追究,强化监督问责,对违反土地二级市场相关规定的有关部门、单位以及责任人员严格实行责任追究,坚决打击各种腐败行为。

第六章 附 则

第四十四条 本办法中下列用语的含义:

总投资额:出让合同约定了总投资额的,按约定的总投资额计算;未约定的按照立项部门批准的总投资额计算。

已投资额:包括土地开发费用(不含征地拆迁费)、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费等,但不包含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。

开发总量:按照批准的规划总平面图,需开发建设的构(建)筑物占用的土地面积。

开发量:指已动工开发的构(建)筑物占用的土地面积。

已动工开发的构(建)筑物:需挖深基坑的项目,基坑开挖完毕;使用桩基的项目,打入所有基础桩;其他项目,地基施工完成三分之一。

第四十五条 市辖区已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押,可参照本办法执行。

第四十六条 本办法自2021年3月1日起施行,有效期至2026年2月28日。

第四十七条 本《管理办法》由市自然资源局负责解释。


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