石嘴山市住房和城乡建设局关于征求《石嘴山市商品房预售资金监管实施细则（草案）》意见建议的公告

为加强商品房预售资金监管，维护商品房交易双方合法权益，促进房地产业健康发展，依据《宁夏回族自治区商品房预售资金监管办法》（宁建规发〔2023〕5号），结合本市实际，我局起草了《石嘴山市商品房预售资金监管实施细则（草案）》，现面向社会公开征求意见，时间为2023年11月16日至2023年12月16日，请于2023年12月16日下午18:00前将意见建议以电子邮件方式反馈至石嘴山市住房和城乡建设局。

感谢您的参与与支持！

（联系人：周鹏  联系电话：0952-2097838  联系邮箱：wuyelb@163.com）

    附件：1.石嘴山市商品房预售资金监管实施细则（草案）

          2.石嘴山市商品房预售资金监管实施细则（草案）起草说明

                          石嘴山市住房和城乡建设局

                         2023年11月16日  

附件1

石嘴山市商品房预售资金监管实施细则

（草案）

为加强商品房预售资金监管，维护商品房交易双方合法权益，促进房地产业健康发展，按照《宁夏回族自治区商品房预售资金监管办法》（宁建规发〔2023〕5号），以下简称《办法》）要求，结合我市实际，进一步明确和细化商品房预售资金监管工作，制定本实施细则。

一、监管范围

（一）凡在大武口区、惠农区行政区域内新建商品房预售资金的收存、支取、使用及其监督管理适用本实施细则。保障性住房、拆迁安置房不适用预售资金监管。平罗县新建商品房预售资金的收存、支取、使用及其监督管理，可参照本办法执行。

（二）本细则所称商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）预售商品房时，购房人按商品房买卖合同约定支付的全部购房款，包括但不限于定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等。

二、资金监管工作分工

（一）石嘴山市住房和城乡建设局是市辖区内商品房预售资金监管的主管部门，负责本实施细则的组织实施，确定监管银行并签订合作协议、组织对监管银行的年度考评，签订《石嘴山市商品房预售资金监管协议》（以下简称：三方监管协议），按照本实施细则及《三方监管协议》约定进行监管资金使用管理，依托全区统一的房地产开发项目预售资金监管系统对交易数据及预售资金入账进行预警监测、开展预售资金监管常态化督导检查，按照工程进度核拨预售资金等。

（二）监管银行是主管部门按照《宁夏回族自治区商品房预售资金监管办法》确定的能够承接本辖区内商品房预售资金监管业务的商业银行，负责本行及下属分支机构商品房预售资金监管工作的协调统筹、指导和实施工作。按照本实施细则及《三方监管协议》约定做好监管资金的出入账管理工作，确保资金安全并对本银行违规违约行为负责，做好本行业务管理系统与监管系统实时对接工作。

三、监管银行的确定与管理

（一）主管部门会同金融监督管理部门通过对市辖区自愿从事商品房预售资金监管的各商业银行资信状况、监管能力、服务水平等综合因素评价，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行，建立监管银行库，实行分级分档动态管理，并将监管银行名录在政府门户网站予以公示。

（二）主管部门每年对监管银行的预售资金监管工作进行综合评判，符合要求的，继续纳入监管银行库。对未履行预售资金监管职责、无法承担预售资金监管工作的商业银行，不得继续作为监管银行入选。

（三）具体从事商品房预售资金监管业务的监管银行应建立预售资金监管的内控制度，在《三方监管协议》约定的范围内开展预售资金监管业务，自觉接受主管部门的业务指导与监督。

四、监管资金范围及标准

（一）监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金。

（二）重点监管资金是指监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度，由主管部门根据商品房项目建设工程费用、项目交付使用条件、企业信用等级等因素综合测算制定，全装修交付商品房项目，装修成本纳入重点监管资金。

1.重点监管资金额度根据实时已售房款乘以监管比例确定。AA级企业重点资金监管比例为30%、A级企业为40%、B级为50%。全装修交付商品房项目在原监管比例基础上上浮10%。

2.因开发企业信用等级正常升、降级变化，导致预售资金监管比例不一致的，已签订《三方监管协议》的项目原则上按原协议执行，新签订监管协议的项目，按照开发企业信用等级评定公示结果核定预售资金监管政策。

（三）非重点监管资金是指监管账户内超出重点监管额度的资金。

五、开设监管账户

（一）开发企业申请《商品房预售许可证》前，应当在监管银行库内选择监管银行，按照一个预售许可对应一个账户的原则开立预售资金监管账户，并与主管部门、监管银行三方签订《商品房预售资金监管协议》，明确各方的权利、责任和义务。

（二）开发企业登录监管系统，填写相关信息并上传营业执照、经办人身份证及委托书申请开立监管账户。主管部门预审完成后，开发企业持《商品房预售资金监管账户开户通知书》到监管银行开立监管账户。监管银行依据主管部门发送的电子信息开立账户，并将账户信息实时反馈至监管系统。

（三）开发企业开立监管账户后，1个月内未签订《三方监管协议》的，主管部门应当将该账户标记为无效户并通过电子信息告知监管银行，开发企业申请注销无效账户的，监管银行应按非监管账户的管理要求注销账户。

六、签订监管协议及公示

（一）主管部门、监管银行及开发企业通过签订《三方监管协议》，明确三方责任，示范文本由主管部门制定，主要内容包括预售范围、预售资金收存和使用方式、监管额度、三方责任等。  

（二）开发企业开立监管账户后，应通过监管系统下载《石嘴山市商品房预售资金监管协议》范本，申请与主管部门、监管银行签订《三方监管协议》，并在监管系统提交以下资料：

1.工程总承包施工合同;

2.经开发企业、施工单位、监理单位三方盖章的《工程形象进度表》和《资金使用计划表》《工程款支付对象清册》;

3.其他必要资料。

本条规定的资料发生变更的，开发企业应向主管部门提供变更后的相关资料。

（三）开发企业应将《三方监管协议》的主要内容在预售方案中予以明确，监管账户应当在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》上载明。开发企业取得《商品房预售许可证》后，应当将监管银行、监管账户及监督举报电话等信息在商品房销售场所显著位置进行公示。

（四）开发企业应协助购房人将全部房价款交入监管账户，按规定使用资金，并提交真实、有效的申请材料办理商品房预售资金监管的相关手续。

七、账户变更

（一）监管项目尚未预售或已全部撤销网上签约的，监管账户经主管部门、监管银行及开发企业三方共同同意后，可以申请变更，变更期间该监管账户范围内的商品房不得销售。

（二）开发企业名称、监管项目名称或监管银行名称发生变更的，应当提交以下资料：

1.变更申请;

2.开发企业名称变更证明文件、项目名称变更证明文件或监管银行名称变更证明文件;

3.授权委托书及受托人身份证复印件;

4.其他必要资料。

（三）开发企业申请变更监管账户的，应当提交以下资料：

1.监管账户变更申请书;

2.原监管账户开户银行出具同意变更监管账户的证明文件;

3.法人身份证复印件或授权委托书及受托人身份证明;

4.其他必要资料。

（四）开发企业办理完毕监管账户变更手续后，应将原监管账户中的预售资金全部转入变更后的监管账户，注销原监管账户后重新开立监管账户并重新签订《三方监管协议》。

（五）监管银行、监管账号等信息只能变更一次。房地产开发企业申请变更监管账户期间，不予办理预售款拨付业务，暂停该项目预售。

八、购房款交存和监管资金入账

（一）开发企业或代理销售机构预售商品房时，购房人支付的分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户，不得存入其他账户。购房人申请银行按揭贷款或住房公积金贷款的，放款机构应将《商品房买卖合同》中载明的监管账户作为贷款唯一到账账户。

（二）开发企业应当主动告知购房人预售资金监管政策和监管账户信息，不得向购房人提供非监管账户作为房价款收款账户，确保购房人支付购房款时明确知晓资金需进入监管账户。

（三）开发企业申请办理《商品房买卖合同》备案时，应当确保相应的预售资金已存入监管账户。对于未按规定将预售资金存入监管账户的，不得办理商品房预售合同备案。

（四）开发企业与购房人办理网上签约30日后无资金入账的，主管部门将暂停该项目网签。

九、重点监管资金拨付

（一）重点监管资金不同于房地产开发企业自有资金，应当专款专用，必须用于本项目工程建设，包括项目建设必需的建筑材料款、设备款、施工进度款、监理费、不可预见费等相关支出。不得用于支付借（贷）款的本金和利息，不得用于缴纳土地价款、罚金、支付营销费用及开发企业员工工资等；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。

（二）重点监管资金额度根据项目工程建设进度实行动态支取、节点管控：

1.施工进度达到地上主体工程二分之一的，重点监管资金支取额度不得高于重点监管资金总额的30%;

2.施工进度达到地上主体工程三分之二的，重点监管资金支取额度不得高于重点监管资金总额的50%;

3.施工进度达到地上主体工程主体封顶的，重点监管资金支取额度不得高于重点监管资金总额的70%;

4.施工进度达到地上主体工程外立面完成的，重点监管资金支取额度不得高于重点监管资金总额的80%;

5.项目单体取得竣工验收备案的，重点监管资金支取额度不得高于重点监管资金总额的90%;

6.项目单体完成不动产首次登记，全部物业足额交存首期住宅专项维修资金后，监管协议无其他约定的，可以全额拨付剩余监管资金。

（三）工程进度节点以工程监理单位出具的工程楼幢进度证明材料为依据，原则上以形象进度（层数）和设计总层数等因素计算节点。

（四）项目达到进度节点后，开发企业在监管系统中提交项目进度确认申请，并上传以下资料：

1.申请项目主体结构1/2、主体结构2/3、结构封顶、外立面完工节点确认的，提交由建设单位、施工单位、监理单位联合出具的工程进度证明材料，带有楼号和层高的楼照片;

2.申请项目竣工验收确认的，提交竣工验收备案证明。

3.申请不动产首次登记确认的，提交不动产首次登记证明。

主管部门在受理开发企业提交的项目进度确认申请后，应于受理之日起5个工作日内完成工程现场查验和用款申请审核。

（五）开发企业申请使用重点资金，应在监管系统中提交用款申请，并上传以下资料：

1.用款申请;

2.项目用款计划；

3.开发企业与收款单位签订的施工合同、购销合同等；

4.相关施工、设备供应、材料供应、监理单位提供的增值税专用发票等；

5.其他必要资料。

（六）主管部门在受理开发企业重点资金使用用款申请后，应于受理之日起2个工作日内，通过监管系统完成审核。有下列情形之一的，予以驳回，并说明理由：

1.申请资金超出使用节点或用款额度的;

2.实际用途、收款单位与合同约定不符的;

3.未按照规定将预售资金全部存入监管账户的;

4.其他不符合使用规定的情形。

（七）预售商品房项目出现重大经营性风险、可能引发重大矛盾纠纷的，经主管部门核实后将该项目纳入问题项目重点监管，并与项目所在地辖区政府、住建、信访等部门联动，按照“一楼一策”的原则严格监督预售款收存、支取，确保监管资金用于项目工程建设，防范和化解项目风险。

（八）监管银行依据主管部门同意拨付的证明材料，在1个工作日内，将重点监管资金按照拨付证明上记载的内容足额拨付。

十、非重点资金使用

（一）开发企业向监管银行申请提取使用监管额度外预售资金的，监管银行应及时受理审核开发企业的用款申请，并将使用情况实时反馈至监管系统。

十一、退款处理

（一）开发企业与购房人已办理退房手续申请退款的，原则上应使用非重点监管资金支付，未拨付过监管资金的可使用重点监管资金支付。

（二）开发企业向主管部门提交资金核退申请，经主管部门审查后，符合相关规定的，在2个工作日内通过监管系统完成审核。

十二、解除监管

（一）开发企业完成监管项目不动产首次登记后，应及时申请撤销监管账户的监管。

（二）开发企业申请办理解除监管的，应当提交监管项目的不动产首次登记证明，主管部门自受理申请后3个工作日内完成系统审核，并向开发企业出具《商品房预售资金监管账户解除监管证明》。

十三、监督管理

（一）监管银行要严格按照《三方监管协议》做好监管账户监控，定期与主管部门进行对账，发现开发企业存在违规挪用监管额度内资金问题的，应当停止拨付，并立即告知主管部门，主管部门应及时做出处理。

（二）监管银行有下列行为的，主管部门责令其限期整改，整改不到位或拒不整改的，主管部门将暂停或者终止与其合作，并将情况通报金融主管部门。造成损失的监管银行依法承担相应法律责任：

1.未经主管部门同意，擅自拨付预售监管资金的;

2.擅自截留、挪用或者拖延支付预售监管资金的;

3.拒绝支付商品预售资金的。

未经主管部门核实同意，擅自拨付的预售监管资金，监管银行应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。

（三）人民法院保全、执行商品房预售资金的，监管银行应当在1个工作日内书面告知主管部门，并严格执行《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）。

（四）各商业银行在发放商品房购房贷款时，应当将购房贷款直接发放到该套商品房买卖合同注明的监管账户中，对未按规定发放购房贷款的，由主管部门报银行业主管部门查处。

（五）开发企业的预售项目有下列情形之一的，监管银行应按照《三方监管协议》约定，配合主管部门暂停使用预售资金。逾期不改的，由主管部门关闭该项目商品房买卖合同网上签约，并按照法律法规和信用管理办法处理，记入企业信用信息系统，向社会公示。情节严重的，依法追究其法律责任：

1.未按规定将商品房预售资金全部存入监管账户的;

2.变相逃避商品房预售资金监管的;

3.未按规定使用商品房预售资金的；

4.提供虚假材料骗取监管内资金的;

5.其他违反本实施细则或《三方监管协议》的行为。

（六）施工单位、监理单位等提供虚假资料协助开发企业套取监管额度内预售资金的应承担相应经济、法律责任。

（七）主管部门、监管银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十四、实施时间

本实施细则自  年 月 日起施行，有效期至2028年9月22日。如遇国家部委、自治区相关政策文件调整或废止，按照新的政策规定执行。

附件2

《石嘴山市商品房预售资金监管实施细则

（草案）》起草说明

一、起草背景

商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要组成部分，是保障房地产项目竣工交付的有力抓手，住建部、自治区住建厅在今年相继出台了规范预售资金监管工作的政策文件，并要求地方城市要细化实施细则，确保新规落实落地。为了进一步规范我市的商品房预售资金监管工作，我局起草了《石嘴山市商品房预售资金监管实施细则（草案）》。

二、起草依据

本次起草对涉及商品房预售资金监管的现行有效法律、法规、规章及规范性文件进行了全面检索，主要依据住建部、人民银行、银保监会《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）以及《宁夏回族自治区商品房预售资金监管办法》(宁建规发〔2023〕5号）制定。

三、主要内容

《石嘴山市商品房预售资金监管实施细则（草案）》（以下简称“《细则》”）主体共分14个方面，主要内容如下：

（一）预售资金监管范围。明确纳入资金监管的项目、资金范围。

（二）资金监管工作分工。明确市住房和城乡建设局、监管银行具体工作职责。

（三）监管银行的确定与管理。明确市住房和城乡建设局会同金融监督管理部门建立监管银行库，并建立相应机制，对银行库实现动态管理。

（四）监管资金范围及标准。明确重点监管资金和非重点监管资金内容，按照开发企业信用等级确定重点监管资金监管比例。

（五）开设监管账户。明确开立监管账户的流程和要求。

（六）签订监管协议及公示。明确主管部门、监管银行及开发企业通过签订《商品房预售资金监管协议》，明确三方责任，开发企业需提交的资料，《三方监管协议》的公示等内容。

（七）账户变更。明确监管协议变更的条件和内容。

（八）购房款交存和监管资金入账。明确房地产开发企业销售项目的全部预售收入应进入监管账户。

（九）重点监管资金拨付。明确重点监管资金专款专用，按相应节点拨付支取额度的制度，根据项目工程建设进度实行节点管控的计算方法，申请重点监管资金的具体流程和所需提交的材料。

（十）非重点资金使用。明确非重点监管资金拨付的具体流程。

（十一）退款处理。明确购房人退款拨付流程。

（十二）解除监管。明确监管账户解除监管的条件和所需提交的材料。

（十三）监督管理。明确各主体违规行为惩处机制。

（十四）实施时间。明确《细则》实施时间，遇国家部委、自治区相关政策文件调整或废止，按照新的政策规定执行。